Legalizar mi proyecto industrial
¿Qué debo saber para legalizar mi proyecto industrial?
Aviso, este articulo es largo y doloroso…
Para hacer las cosas bien, una obra industrial, al igual que en cualquier otro sector de la construcción, hay que legalizarla previamente a su realización.
Es decir, antes de empezar a construir, debemos haber cumplimentado los requerimientos administrativos necesarios y las correspondientes licencias municipales que nos aseguraran, una vez concluida la obra, todas las certificaciones de legalización.
¿Es habitual comenzar una obra sin estos permisos necesarios? Lamentablemente, sí
¿Es una buena práctica? Definitivamente NO.
Si el equipo que has contratado para realizar (la que seguramente será una de las inversiones inmobiliarias más importantes de tu carrera) es profesional, se encargará de realizar dichos tramites o de transmitirte la necesidad de hacerlos, pero en ningún caso comenzará a desarrollar el proyecto si ellos.
Te en cuenta que en una situación de ilegalidad podrías tener que hacer frente a multas de alto valor económico y, probablemente, ver como paralizan tu actividad.
Por ello, es mejor que conozcas al dedillo qué debes hacer para legalizar tu futura inversión industrial o que permisos administrativos tendrá que tramitar la empresa encargada de ello, en tu nombre.
Vamos a ello!
Lo primero es acudir al Ayuntamiento que corresponda y certificar, documentalmente, que el proyecto cuenta y cumple con todos los requisitos específicos en materia de construcción que el municipio exige.
Nos solicitarán aportar una serie de documentos:
- Proyecto Técnico Visado que deberá ser redactado y firmado por un arquitecto. Esto abrirá el correspondiente Expediente de Legalización
- Solicitud de Licencia de legalización con el consecuente pago de las tasas que este documento supone.
Una vez abierto el Expediente se te exigirá:
- Libro del Edificio
- Contratos relacionados con la obra.
- Justificación del cumplimiento de la normativa.
- Memoria descriptiva, justificativa y constructiva en la que queden reflejados los espacios construidos y útiles de la estructura.
- Presupuesto económico.
- Material gráfico que incluya los planos y un reportaje fotográfico.
- Certificado técnico de legalización.
Esta documentación se solicita con el fin de comprobar que el proyecto presentado cumple con las siguientes normativas:
1. Normativa urbanística.
2. Código Técnico de la Edificación.
3. Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios.
Con estos documentos el consistorio procederá a estudiar la documentación aportada y a comprobar que todo está en orden. Una vez hecho eso, te otorgará la licencia de legalización y podrás registrar tu obra en el Registro de la Propiedad.
Parece sencillo eh?
Para que os hagais una idea REAL, vamos a ser más concretos.
Ya que nos encontramos en Sevilla, la documentación que nos exige la Gerencia de Urbanismo para otorgar una licencia de obras es la siguiente:
• Impreso de solicitud licencia de obras e instalación suscrito por el promotor
• Fotocopia DNI, NIE o CIF del promotor.
• Acreditación de la representación si se trata de persona jurídica (Escritura, poder notarial…).
• Acreditación de la representación si se trata de persona física, comunidad, asociación, etc. Impreso de Estadística de Construcción del Ministerio de Fomento, si procede.
• Impreso de declaración responsable del Técnico en el caso de que la documentación técnica no esté visada.
• Documento justificativo del abono de la tasa de obras
• Autorizaciones sectoriales previas a la licencia, si procede.
• Si la obra se ejecuta simultáneamente con la urbanización, documento en el que conste asunción expresa y formal por el promotor de la obra del compromiso de no ocupación ni utilización de la construcción, edificación e instalación hasta la completa terminación de las obras de urbanización.
Documentación técnica para solicitar Licencia:
- Proyecto Básico según se define en el Código Técnico de la Edificación que incluya, separadamente los siguientes documentos:
• Memoria descriptiva de la intervención y justificativa del cumplimiento de los parámetros urbanísticos establecidos por el planeamiento, y ordenanzas que resulten de aplicación.
• Memoria justificativa del cumplimiento de la normativa en materia de accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas y Fichas justificativas del cumplimiento del Decreto 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el reglamento que regula las normas para la accesibilidad en las infraestructuras, el urbanismo, la edificación y el transporte en Andalucía, ajustadas al modelo definido en la Orden del 9 de enero del 2012 de la Consejería para la Igualdad y Bienestar Social de la Junta de Andalucía. (No necesario para instalaciones Radioeléctricas).
• Memoria justificativa del cumplimiento de la normativa municipal en materia de ruidos y vibraciones. (Ordenanza contra la contaminación acústica. ruidos y vibraciones. B.O.P. de 29 de octubre de 2014)
• Memoria justificativa del cumplimiento de la Normativa vigente en materia de seguridad y protección contra incendios.
• Declaración técnica de condiciones de protección contraincendios
• Declaración Técnica del cumplimiento de la actuación proyectada a las exigencias básicas de calidad establecidas en el Código Técnico de Edificación.
• Plano de situación en el que se identifique la parcela objeto de la solicitud indicando la referencia catastral.
• Planos acotados de planta y sección en los que se reflejen los elementos integradores de la Infraestructura Común de Telecomunicaciones, con indicación expresa de la ubicación de la azotea de antenas, armario de cabecera, patinillo de distribución y cuarto de control de instalaciones, si procede.
• Planos acotados de planta y sección en los que se reflejen los elementos integradores de la Instalación de Energía Solar Térmica, con indicación expresa de los captadores (placas solares) y depósitos acumuladores, si procede.
• Planos acotados de planta, alzado y sección en los que se refleje la ubicación de los elementos que componen la Instalación de climatización, sala de máquinas, en su caso, ubicación de las rejillas de salida a fachadas o patios.
• En los usos distintos del residencial se aportarán planos acotados de planta y alzado con la ubicación de los conductos de evacuación de gases, humos y olores, en su caso. - Memoria descriptiva y gráfica con la previsión de los espacios técnicos de instalaciones, tipo de instalaciones y fuentes de ruidos.
• Proyecto de intervención arqueológica suscrito por técnico competente, en el caso de movimientos de tierras vinculados a la ejecución de una actividad arqueológica preventiva.
¿Qué? Cómo se os ha quedado el cuerpo? Probablemente le habéis dado al scroll.
Contar con una empresa que os haga estos trámites es esencial para llevarlos a buen puerto sin perderos en un maremagnum burocratico. Si, además, podeis conseguir que sea la misma empresa la que se encargue de la dirección del proyecto y su costrucción, mucho mejor, eso le permitirá hacer modificaciones si fueran necesarias sobre la marcha en lugar de tener que estar solicitandolas a otros profesionales con el coste añadido que eso supondría.
Resumiendo, es un tramite largo y farragoso que hay que cumplir antes o después si queréis poner en marcha vuestra actividad pero algo muy mecánico para los que estamos acostumbrados a ello.
* Esta documentación puede ser mayor o menor dependiendo del tipo de obra y su magnitud, no debe tomarse al pie de la letra.